| Verwalteraufgaben / Verwalterbefugnisse (Wohnungseigentum) |
duties/ authority of an estate manager/ managing agent (freehold flat) |
Durch die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit wird der nach § 26 Abs. 1 WEG zu bestellende Verwalter in einer Doppelfunktion tätig. Seine Aufgaben und Befugnisse sind gemäß § 27 Abs. 1 bis 3 WEG danach zu unterscheiden, ob er für die Wohnungseigentümer oder für die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.
Deshalb ist zwischen den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zu unterscheiden,
- zu denen er gemäß § 27 Abs. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet ist (unter anderem Beschlüsse durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen);
- die ihn gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigen, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie tätig zu werden (unter anderem Willenserklärungen und Zustellungen entgegen zu nehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind);
- die ihn gemäß § 27 Abs. 3 WEG berechtigen, im Namen der Gemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie im rechtsgeschäftlichen Verkehr zu handeln (unter anderem Maßnahmen zur erforderlichen Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen und auch mit einem Anwalt besondere Vergütungsregelungen zu vereinbaren).
Diese dem Verwalter nach den Vorschriften des § 27 Abs. 1 bis 3 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse können gemäß § 27 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Darüber hinaus ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Dabei kann die Verfügung des Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder auf Grund eines Beschlusses oder einer Vereinbarung von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Auf sein Verlangen können die Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 6 WEG die Vertretungsvollmacht des Verwalters durch Ausstellung einer Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde regeln.
Zu den weiteren Aufgaben des Verwalters zählen
- die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG),
- die Anfertigung einer Beschlussniederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG),
- die Führung der Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und
- die Anfertigung und Vorlage des jährlichen Wirtschaftsplans und der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 1 und 3 WEG).
Zusätzlich zu den gesetzlichen Pflichten können dem Verwalter weitere Aufgaben als Sonderleistungen im Verwaltungsvertrag gegen entsprechende Sondervergütungen übertragen werden. Der Verwaltungsvertrag ist zwischen dem Verwalter und der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen und durch ein oder zwei durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigte Wohnungseigentümer (Verwaltungsbeiräte) zu unterzeichnen. |
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